IMU

Sono soggetti passivi d’imposta tutti i possessori di immobili, in proporzione alle singole quote di possesso:

• i proprietari di immobili (fabbricati, aree fabbricabili e terreni);
• i titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie;
• i titolari di locazione finanziaria (a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto);
• i titolari di concessione su aree demaniali.

In presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni.

La “nuova” IMU accorpa e sostituisce il tributo TASI ed è disciplinata dall’articolo 1, commi da 739 a 783, della Legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), ai quali si rinvia per ulteriori aspetti di dettaglio.

PRESUPPOSTO DELL’IMU

Presupposto per l’applicazione dell’IMU è il possesso di immobili, precisamente di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli.
Per fabbricato s’intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente.
Per area fabbricabile s’intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio. Il Comune, su richiesta del contribuente, attesta se un’area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla normativa. Non si considerano fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, sui quali persista l’utilizzazione agro-silvo-pastorale.
Per terreno agricolo s’intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato.

I soggetti passivi di Imposta devono presentare al Comune la dichiarazione IMU.

L’IMU è versata attraverso il modello F24, pagabile presso gli sportelli di banche, uffici postali e tabaccherie aderenti oppure utilizzando i servizi telematici messi a disposizione dal proprio istituto di credito (home banking) o dall’Agenzia delle Entrate.
L’importo va arrotondato all’unità di euro per difetto/eccesso se la frazione è inferiore o uguale/superiore a € 0,49.

L'obbligo di presentazione della dichiarazione non riguarda tutti i possessori di immobili, ma solo coloro che hanno immobili per i quali sono intervenute variazioni rilevanti ai fini del calcolo dell'imposta. In linea generale, quindi, la Dichiarazione IMU deve essere presentata:

• per gli immobili che godono di riduzioni d’imposta (fabbricati inagibili, di interesse storico o artistico, immobili per i quali il comune ha deliberato riduzioni di aliquota, ecc);
• nei casi in cui il Comune non possieda le informazioni necessarie per verificare il corretto pagamento delle imposte (ad esempio per i fabbricati in leasing, i terreni agricoli divenuti aree fabbricabili, la riunione di usufrutto non dichiarata in catasto, ecc).

La dichiarazione non va ripetuta ogni anno: fatta una prima volta avrà effetto anche per gli anni successivi, a meno che ovviamente non si verifichino ulteriori cambiamenti su dati o elementi già dichiarati, dai quali consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta.

La Dichiarazione IMU non va ovviamente confusa col versamento dell'imposta. Non sempre va fatta. Devono infatti verificarsi determinate condizioni. Ad ogni modo la compilazione e trasmissione del modello dichiarativo rientra fra i servizi per cui è possibile chiedere assistenza.

La regolarizzazione delle aliquote e del pagamento della tassa sul possesso di immobile a livello comunale.

Importante novità per la prima rata dell'IMU 2023 è l'assimilazione ad abitazione principale (quindi esente da Imu) di entrambe le abitazioni possedute da coniugi che vivono in comuni diversi e vi stabiliscono la residenza. A dirlo è stata una sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022.

I costi vanno calcolati. Per calcolare il costo dell'IMU ci si basa su tre fattori: la rendita catastale dell'immobile, il coefficiente e infine l'aliquota, che viene stabilita dal Comune. Per determinare la base imponibile bisogna applicare il coefficiente Imu alla rendita catastale rivalutata, che varia in base alla tipologia catastale dell'immobile.

Cosa succede all’IMU nel momento in cui si decide di affittare una casa con cedolare secca? La normativa vigente, in questi frangenti, prevede l’obbligo di pagamento dell’IMU di una casa in affitto da parte del proprietario e mai del locatario.

IMU della prima casa affittata con cedolare secca: anche in questo frangente, l’IMU è a carico del proprietario. Il fatto che la locazione sia o meno caratterizzata dall’applicazione della cedolare secca non ha importanza. Pure nei casi in cui l’inquilino è residente presso l’immobile affittato, l’imposta è a carico del proprietario. Il motivo è legato al fatto che, per lo Stato italiano, l’IMU è un’imposta sul possesso degli immobili.

Attenzione, però: in casi diversi dall’affitto, la situazione riguardante il pagamento dell’IMU è diversa. Nelle circostanze in cui la casa è stata concessa in usufrutto, il pagamento dell’IMU spetta al titolare del suddetto diritto reale, ossia l’usufruttuario.

Dal 1° gennaio 2014 sono esenti dal pagamento dell’IMU i possessori delle abitazioni principali accatastate nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e delle relative pertinenze. Quindi le uniche abitazioni principali per cui è ancora dovuta l’imposta sono quelle accatastate nelle cosiddette categorie “di lusso”: A/1, A/8 e A/9.

Inoltre l’IMU non deve essere pagata per i seguenti immobili:

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• gli alloggi sociali;
• la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• l’unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso.

Ma i casi di esenzione non finiscono qui. Dal 2016 infatti sono esenti dall’IMU anche i terreni agricoli ubicati nei Comuni elencati nella Circolare n. 9 del Ministero delle Finanze datata 14 giugno 1993. In più sono esenti i terreni agricoli:

• posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali indicati nell’articolo 1 del decreto legislativo 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
• ubicati nei Comuni delle isole minori indicati nell’allegato A della legge 448 del 2001;
• a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.